政策与市场双轮驱动REITs扩容激活商业地产新周期

“随着2025年年末一系列顶层设计的重磅出台，中国不动产投资信托基金（REITs）市场，特别是商业不动产板块，正迎来历史性的扩容破冰时刻。”
近日，在第一太平戴维斯的2025北京房地产市场回顾与展望交流会上，第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想向《中国经营报》等媒体记者分享道，REITs扩容不仅标志着中国房地产金融政策的重大转折，也为正处于深度调整中的房地产市场指明了从“开发销售”向“运营管理”转型的重要路径。
市场在“止跌回稳”中寻求新动能
回顾2025年，中国房地产市场在持续的政策托底与市场自身调整中艰难前行。李想总结指出，整个行业仍处于“止跌回稳”的过程中，并经历着深刻的格局重塑。
从各细分板块来看，分化仍在持续。其中一手新房市场在政策刺激下成交规模初现筑底迹象，但去库存压力贯穿各级城市；二手住宅与写字楼市场则呈现出显著的“以价换量”特征，以换取交易量的反弹；商业零售市场在消费场景升级与存量改造中展现韧性；而大宗投资市场则明显降温，机构投资者态度审慎，自用型买家需求反而凸显。
以北京为例，据第一太平戴维斯统计，2025年大宗物业投资市场全年成交金额仅约238.84亿元，同比回落超30%，创下近十余年来的低位。
交易结构亦反映出市场情绪的转变。其中，自用型买家成交占比首次过半，达到53%；外资买家近乎离场，全年仅有3宗交易。这些数据清晰地表明，在宏观经济与行业周期双重影响下，传统的投资逻辑正在失效，市场急需新的金融工具和退出渠道来盘活存量、引导资金。
市场困境催生制度变革。李想强调，过去几年的政策红利多集中于住宅领域，而对承载实体经济的商业办公等存量资产关注不足。这一局面在2025年年末至2026年年初被彻底打破。一系列高规格、强信号的政策“组合拳”连续出击，精准指向商业不动产的流动性困局。
其中最核心的是中国证监会于2025年最后一天同步发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称“63号文”）与《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称“21号公告”）。“63号文”从顶层设计明确了推动REITs市场高质量发展的系统框架。而更具破冰意义的“21号公告”，则正式开启了商业不动产REITs试点，并大幅拓宽了底层资产范围。
根据上述文件，商业不动产REITs的底层资产首次明确涵盖商业综合体、零售、办公、酒店等多元业态，并将四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级写字楼、城市更新项目以及文体融合的商业综合体等优质资产纳入范围。“这等于为北京、上海等城市核心区的优质商用物业量身定做了证券化路径。”李想分析称。
紧随其后，2026年新年伊始，《求是》杂志发表权威文章，明确提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，且“政策要一次性给足”。央行等部门亦下调商业用房贷款首付比例。这一系列动作被业界解读为高层稳定房地产市场、着力打通商业地产金融链条的强烈信号。
商业不动产是成熟REITs市场支柱
据了解，中国REITs市场自2021年起步，五年来已上市78只产品，累计融资超2100亿元，但资产类型长期集中于基础设施领域。在李想看来，此次将商业不动产纳入，绝非简单扩容，而是一把改写整个房地产行业叙事逻辑的“关键钥匙”。
首先，它旨在解决存量资产的盘活难题。中国沉淀在开发商与各类机构手中的商业不动产规模庞大，但缺乏有效的资本循环机制。REITs通过资产证券化，为持有方提供了规范的公开市场退出渠道，能将“死资产”转化为流动的“活资本”。
其次，它将倒逼资产方提升运营管理水平。试点政策对底层资产设立了明确的高质量标准（如超甲级写字楼、四星级酒店）。这种“质量筛选”机制，将促使业主不得不进行精细化运营，以产生持续、稳定的现金流，从而形成“优质运营创造稳定收益—发行REITs实现资金回笼—反哺资产升级与运营”的良性循环。再者，它将推动商业不动产估值体系走向透明与高效。李想指出，公开市场的定价与交易，有助于形成更合理的资产价值发现机制，优质项目有望获得流动性溢价。对于持有商业资产的上市公司而言，更可构建“上市公司+公募REITs”双平台资本架构，实现资产价值重估与融资能力提升。
李想援引美国与日本两大成熟REITs市场的经验指出，以商业不动产为核心底层资产，是REITs市场发展至高级阶段的共性特征。
其中，美国作为全球最大的REITs市场，其商业不动产（办公、零售、酒店）在REITs市值中占比稳固，其中零售业态依托其充沛的消费市场和成熟的证券化链条尤为突出。日本REITs（J-REITs）则是亚洲典范，其市值中近六成由商业不动产贡献，且以核心区写字楼为绝对主力，凭借极低的空置率和稳健的租金收益，赢得了长期投资者的青睐。
“这些市场经验告诉我们，商业不动产不仅是REITs的重要组成，更是市场长期健康发展的压舱石。”李想指出，中国REITs的此次扩容，正是向这一国际成熟模式靠拢的关键一步。
对于房地产企业而言，这预示着转型方向的根本性调整。行业逻辑将从追求高周转的“开发销售”，转向依赖持续现金流的“运营持有”。企业的核心竞争力，也将从土地获取和建设能力，转变为资产管理与客户服务能力。“我们正在见证，整个行业从‘城市建设者’向‘城市运营服务商’的深刻进化。”李想表示。