美国房价连续第三个月环比下跌，未来或进一步走低

周二，美国公布的房价数据显示，伴随着美联储持续激进加息，美国房价继续冷却。20城房价在9月环比下跌1.2%，为连续第三个月下跌；同比涨幅较8月大幅放缓。

美国公布了标普凯斯席勒（S&P/CS）和FHFA两大房价指数，具体数据方面：

美国9月S&P/CS 20座大城市季调后房价指数环比跌1.24%，预期跌1.2%，8月前值由跌1.32%修正为跌1.3%。美国9月S&P/CS 20座大城市房价指数同比涨10.43%，预期为10.5%，8月前值为13.08%。美国9月S&P/CS全国房价指数环比下跌0.8%。此前7月时，该数据出现2018年底以来的首次环比下跌。美国9月S&P/CS全国房价指数同比上涨10.6%，8月前值为12.9%。美国9月FHFA房价指数环比涨0.1%，预期为跌1.2%，8月前值为跌0.7%。美国9月FHFA房价指数同比涨11%，8月前值为12%。

在美国20个大城市中，佛罗里达州的迈阿密和坦帕以及北卡罗来纳州的夏洛特房价的同比涨幅最大。旧金山和西雅图的房价同比涨幅最弱。旧金山房价的同比涨幅仅为2.3%。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara在一份新闻稿中表示，“随着美联储继续提高利率，按揭贷款融资成本继续上升，住房变得更难以承受。考虑到充满挑战的宏观经济环境将持续下去，房价很可能会继续走弱。”

FHFA研究与统计部的经济学家主管William Doerner表示：“美国房价增长率已大幅放缓。这种放缓很普遍，大约三分之一的州和大都市统计区的房价年增长率低于10%。”

据财经金融博客Zerohedge统计，美国7-9月这三个月的房价累计跌幅，是自2012年1月以来最大的三个月累跌。

由于美联储激进加息以对抗通胀，美国按揭贷款利率飙升。今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约为3%，而此后在10月一度飙涨至7%，虽然该利率在上周回落至6.58%的水平，但仍远高于年初。

飙升的利率严重冲击可支付能力，令需求受到严重打击。与此同时，由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，从供给角度说，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，由于经济难以避免地出现衰退，美国房价很可能会持续减速。

近几个月的房地产数据大多非常低迷。本月公布的美国10月成屋销售数据显示，当月成屋销售环比降5.9%，连续第九个月下降，创历史最长连降，跌势超越2008年金融危机。10月成屋售价的中位数同比涨6.6%，至37.91万美元。成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%。

据华尔街见闻网站，近日公布的美联储研究显示，随着按揭贷款利率的飙升，美国房价可能至多下跌20%。房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%，这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。如果消费受到这样的冲击，美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。