上海土拍降温：4宗地块有3宗底价成交，最高溢价仅2.3%

"王婷婷 上海第六批次土拍热度降低，出让的4宗地块有3宗为底价成交，仅杨浦地块低溢价出让，总揽金148亿元。 10月25日上午，上海开启年内第六批次土拍，共计出让4宗地，其中闵行区2宗、宝山区1宗、杨浦区1宗，总起拍价147.7亿元，总出让面积11.3万平方米。 本次土拍依然采取“双高双竞”规则，即先进行第一轮竞价，达到中止价后进入竞品质环节，如仍未分胜负将进入第二轮竞价，直至价高者得。 不同的是，此次地块出让方式将按地区组合式出让，来自杨浦区、宝山区、闵行区的9幅小地块组合之后，合并成4幅大地块出让，即杨浦1幅、宝山1幅、闵行2幅。 具体而言，位于杨浦区的定海社区两幅地块合二为一，起始总价31.4亿元；位于宝山区大场镇的两幅小地块合二为一，起始价约46.1亿元；位于闵行区浦江镇的三幅小地块合并出让，起始总价约41.06亿元；闵行区华漕两幅小地块合并出让，起始总价29.13亿元。 根据各个地块出让须知，杨浦地块第一轮中止价溢价率为40%，其余地块为30%。 作为本批次的唯一市区地块，杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块受市场关注更高。现场经过19轮竞价，最后被中海以总价32.13亿元获得，楼板价69158元/平方米，溢价率约2.3%。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年7月杨浦区也有2幅地块土拍，都出现较高溢价。此次出让的杨浦地块位于东外滩板块，板块内的黄浦江沿线作为“新质秀岸”将依托互联网产业集聚优势，促进区域整体转型，打造工业遗产与新质生产力充分融合的新秀带。 而且，区域内居住条件成熟，商业配套比如地块西北面有宝龙旭辉广场，东南面是国际时尚中心等，都能满足基本生活所需。 据了解，该地块北面1公里左右为地铁12号线隆昌路站，若自驾距离北横通道双阳路出入口2公里，西南侧还有隆昌路隧道，预计2027年通车，过江去浦东更为便利。地块周边在售项目是缦云三期，售价为12万元/平方米。 “虽然该地块关注度高，但只有2个竞买人参与，所以竞争过程并不激烈。中海今年还未在上海公开市场中有所建树，所以这幅土地算是及时补仓。中海在江浦社区有项目，对杨浦规划发展前景、积累客户等都有一定认知，深耕杨浦有优势。”卢文曦表示。 其余3块土地均以底价成交。其中，华润以46.12亿元拿下宝山区大场镇W12-1301单元居住用地32-04地块、11-01地块；上海城投以29.13亿元拿下闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02地块、40-02地块；象屿地产以41.06亿元拿下闵行区浦江镇MHPO-1316单元01-03地块、03-02地块、32-04地块。 值得一提的是，就在本月，上海城投还以70.8亿拿下黄浦豫园旧改地块，一个月内在上海拿地总额近百亿。而闽系国资房企象屿地产近期因新政获益，各项目销售火热，决定继续坚守外环外，此次拿地也显示其深耕上海的决心以及对上海市场抱有信心。 整体来看，本次土拍参拍企业只有5家企业，较此前大幅减少。杨浦区定海社区地块吸引中海、保利置业共2家企业竞拍，而闵行沈杜公路地块、闵行华漕地块、宝山大场地块均仅一家竞买人托底，分别为象屿、上海城投以及华润。 可见，虽然正处楼市“金九银十”，但房企拿地积极性并不高。 卢文曦认为，楼市虽然转好，但从这次土拍结果来看，房企拿地热情似乎没有被近期市场变化所左右。一方面与此次土地质地有关，所有土地由多幅小地块组合而成，开发商投入成本相对较高；另一方面，市场虽然在转暖，但是房企还是要面临更多自身压力，比如资金的流动性、保交付等。 此外，一些房企会担心政策持续性问题，因此面对投资，会比较保守。 第六批次土拍刚结束，上海又公布了下一批次土拍名单，共有10幅地块，分布在浦东、虹口、杨浦、普陀、宝山、闵行、青浦等七个区。 其中，关注度较大的应属浦东的唐镇和新杨思，区域内不乏日光盘。本批次地块出让公告将于10月底发布，11月底进入竞拍环节。"