永升服务股权出售背后：旭辉化债的关键一步与物业板块的独立之路
替大股东化债，永升服务股权易主引市场聚焦。12月12日晚间，永升服务股权被控股股东旭辉控股出售的公告正式披露，引发资本市场广泛关注。12月15日，永升服务相关人士在接受中国房地产报记者采访时明确了新股东定位：“认购方LMR Partners作为财务投资者，不参与实际经营，其策略更关注永升未来发展带来的收益。”这一表态精准锚定新股东角色，意在稳定市场情绪。
此次股权变动的核心动因，是旭辉控股为推进自身债务重组而实施的资产处置。同日，旭辉控股方面人士向记者解释：“本次交易是当前环境下平衡融资需求与资产价值的‘最有利的安排’，所筹约2.76亿港元资金将专项用于其总额约380亿港元的境外债务重组。”永升服务方面同时强调，“交易完成后，公司实际控制权与大股东地位不变，且与旭辉控股的业务强关联将持续。”
历时近三个月的资本运作：复杂交易结构背后的价值保全
旭辉控股出售永升服务股权并非临时决策，而是一场历时近三个月的周密资本动作。整个过程的关键起点定格在9月26日——当晚，旭辉控股发布内幕消息公告，首次披露已与LMR基金就出售永升服务股份订立具有法律约束力的承诺函，揭开了此次交易的序幕。
这份早期公告勾勒出交易的初步轮廓：旭辉控股拟向LMR出售其持有的142,387,000股永升服务股份，出售底价定为每股不低于1.936港元，该价格较公告前一日（9月25日）永升服务的收盘价溢价10%。公告同时明确，LMR此次投资纯属财务性质，无意参与永升服务的日常管理。值得一提的是，LMR Partners作为总部位于伦敦的顶级全球投资管理公司，管理规模超120亿美元，擅长全球宏观和事件驱动型投资策略，此次溢价入股也被市场解读为对永升服务投资价值的认可。
经过多轮磋商，最终交易方案于12月12日通过公告正式敲定。此次交易结构并非简单的股权转让，而是一套由预付认购期权交易与出售及掉期交易构成的复杂金融组合安排，由旭辉控股的全资附属公司Spectron作为执行方。根据公告核心细节，交易核心涉及向LMR转让约1.42亿股永升服务股份，占永升服务总股本的8.24%。
更具特殊性的是，Spectron还向LMR授予一项为期三年、有权认购同样1.42亿股的预付认购期权。为确保期权交易履约，Spectron将其持有的剩余约2.64亿股（占总股本15.3%）作为担保品，以“出售及掉期交易”形式转移给LMR。这意味着，LMR在交易初期名义上获得了永升服务23.54%的股权，但其中15.3%的股份仅为增信措施，最终归属将在三年期权期内视行权情况而定。此外，交易协议中还包含投资保护条款，旭辉控股承诺LMR此次投资每年能获得至少7%的回报率，进一步保障了投资方利益，使得这笔交易更具“明股实债”的特征。
交易完成后，一个关键变化随之而来：永升服务将不再于旭辉控股的财务报表中合并入账，这标志着双方在资本报表层面的正式分离，也为永升服务后续的独立发展奠定了资本基础。
为化债“输血”：绝境中的必然选择与战略转型需要
作为永升服务的控股股东，旭辉控股此次出售股权的核心驱动力，源于其自身迫切的债务重组需求。这笔交易的本质，是旭辉控股为总额约380亿港元的境外债务重组计划筹集关键启动资金。
旭辉控股方面人士直言：“此次出售所募集资金将用于补充境外重组生效前各项费用，推进380亿元化债计划生效。”根据重组协议，旭辉控股必须先行支付部分费用才能满足重组生效的先决条件，而公司内部可用现金有限，出售资产成为必然选择。在当前市场流动性不足的背景下，直接抛售永升服务这类流动性较好的上市公司股权，成为快速回笼资金的最优解。
旭辉控股方面坦言，若在二级市场进行大宗配售，大概率将被迫承受大幅折价，导致资产价值严重缩水。因此，与LMR达成的这份包含期权等非标准化条款的交易，被其内部视为困境中寻求价值最大化的“最有利的安排”，旨在以较小代价获得急需资金。这种通过结构化交易实现资产保值变现的方式，也与巴菲特在次贷危机期间投资高盛的可转债模式有异曲同工之妙，均是危机时期资本与企业的双赢选择。
同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫分析认为：“旭辉控股出售永升服务核心资产，根本目的是为了加速债务重组的落地，以缓解公司面临的巨大流动性压力。通过现金流回笼来解决重组的先决条件，此次交易也符合旭辉控股向‘低负债、轻资产、高质量’战略转型的整体方向。”
在镜鉴咨询创始人张宏伟看来：“旭辉现在到了一个新阶段，是民营企业里率先完成境内债务重组的房企之一。”一位接近旭辉控股的人士透露：“公司创始人曾在内部多次说过要‘重新站起来’。所谓‘站起来’是指之前‘蹲下去’——即2022年9月爆雷之后的状态，现在正是寻求站起来的关键过程。”
“从企业发展来看，债务重组之路注定曲折，不会一帆风顺。”张宏伟进一步表示，“旭辉控股当前的重心已转向代建业务，现在只能集中精力做好一件事。或许只有卖掉物业公司的部分股权，才能摆脱资金掣肘，专心把有潜力的代建业务做精做强。”
挑战与机遇并存：独立之路的底气与考验
随着股权交割完成，永升服务正式脱离旭辉控股的财务报表合并范围，迈向更为独立的资本市场旅程。对于这场股权变动的影响，市场观点呈现一致性的乐观基调，而这背后离不开永升服务自身扎实的独立运营基础。
“此次出售股权对永升服务影响不大。”宋红卫直言，“毕竟现在各个房企的物业板块和开发板块都呈现割裂发展态势，物业对于开发板块的依赖度持续下降。从另一个角度来看，随着外部纯投资人的加入，将为后续企业在物业板块的创新和升级奠定资本基础。”
张宏伟也持有相似观点：“永升服务一直都是相对独立运营的，它本身就是一家市场化的物业公司，之前在规模快速扩张阶段，通过市场化竞标拿到的项目量就不少。”最新财务数据印证了这一判断——截至2025年6月末，永升服务总合约建筑面积达3.51亿平方米，同比增长7.7%；在管建筑面积2.5亿平方米，同比增长7.4%，其中第三方物业开发商在管面积占比升至76.8%，较2024年提升2.4个百分点，独立市场拓展能力持续增强。同时，公司积极拓展非住宅市场，在管面积中非住宅物业占比达39.2%，贡献营收占比过半，进一步降低了对母公司的业务依赖。
“如果要进行规模化并购，就可能需要大量资金，大股东现阶段很难给予支持。如果有了新的股东，对于永升服务有明确的发展规划，在资金支持、团队优化重组上肯定还会给予一些新思路。”张宏伟补充道。事实上，LMR方面已明确表示，充分信任永升服务管理团队的经营决策能力，不谋求董事席位，将以中长期持仓方式投资，这为永升服务的稳定运营提供了保障。
任何事物都有两面性，独立发展之路也伴随着新的考验。市场分析认为，脱离旭辉控股的合并报表后，永升服务的估值逻辑将彻底转向其自身的盈利能力、现金流质量及独立成长性。当前物业行业普遍面临盈利承压的挑战，永升服务2025年上半年毛利同比下降10%，毛利率从21.3%降至18.6%，社区增值服务毛利率更是大幅下滑，资本市场未来将密切关注其核心财务指标的变化，任何增长疲软或利润率波动的信号，都可能被放大解读。
面对机遇与挑战，永升服务方面人士向记者透露：“公司未来核心战略在于确立行业ESG（环境、社会及治理）的标杆地位。”此举被视为旭辉控股出售股权后，永升服务向市场传递业务独立性与长期价值承诺的关键信号，也为其在资本估值重构的过程中赢得更多主动。
